قانون التصالح في مخالفات البناء من أهم القوانين اللي شغلت الرأي العام المصري في السنوات الأخيرة. القانون بيوفر فرصة لأصحاب المباني المخالفة لتقنين أوضاعهم مقابل رسوم محددة، بدلاً من إزالة المبنى. في هذا الدليل، نشرح بالتفصيل الشروط، الأوراق المطلوبة، الرسوم، والخطوات العملية للتقديم في 2026.
تحديث مهم
تم تعديل قانون التصالح بالقانون رقم 187 لسنة 2023 ولوائحه التنفيذية الصادرة في 2024. هذا الدليل يعتمد على آخر التعديلات المعتمدة حتى أبريل 2026. تابع موقع وزارة الإسكان للتحديثات.
ما هو قانون التصالح؟
قانون التصالح في بعض مخالفات البناء هو قانون يتيح لأصحاب المباني المخالفة لقوانين البناء أن يقننوا أوضاعهم بدفع رسوم محددة، شريطة أن تكون المخالفة من النوع المسموح بالتصالح فيه (وليس كل المخالفات).
من يحق له التصالح؟
- المالك صاحب المبنى المخالف
- المنتفع بحق منفعة موثق رسميًا
- المستأجر في حالات معينة (بموافقة المالك)
- ورثة المالك بصفتهم خلفاءه القانونيين
- أصحاب المباني المقامة قبل أو بعد العمل بقانون البناء الموحد
المخالفات المسموح بالتصالح فيها
- البناء بدون ترخيص على أراضٍ مملوكة للأفراد
- تجاوز الارتفاع المرخص به
- تجاوز نسبة البناء المسموح بها
- تغيير الاستخدام (سكني إلى تجاري وفقًا لشروط)
- الردم في الأماكن المسموح بالردم فيها
- البناء على أراضٍ زراعية تم تبويرها قبل تاريخ معين (شروط محددة)
- تعديل الواجهات والشرفات
- إضافة أدوار خارج الترخيص الأصلي
المخالفات الممنوع التصالح فيها
- البناء على أراضٍ زراعية بعد تاريخ صدور القانون
- البناء على أملاك الدولة (طرح النهر، الأراضي العامة)
- البناء في حرم الطرق والسكك الحديدية والكباري
- البناء في المناطق التراثية والأثرية بدون موافقات
- البناء في المناطق العسكرية أو حرمها
- المباني التي تشكل خطرًا على السلامة العامة
- المباني التي تخالف الاشتراطات الإنشائية بشكل جسيم
- المباني المخالفة في مدن جديدة بقرارات مجلس الوزراء
تنبيه مهم
لا توجد ضمانة 100% بقبول طلب التصالح حتى لو كانت المخالفة من النوع المسموح. اللجنة الفنية تقيم كل حالة بشكل منفصل، وقد ترفض الطلب لأسباب فنية أو قانونية. قبل تقديم الطلب، استعن بمكتب هندسي ومحامٍ متخصص.
الأوراق المطلوبة للتصالح
- طلب التصالح على النموذج المعتمد
- صورة من بطاقة الرقم القومي للمالك
- صورة من سند ملكية الأرض (عقد بيع مسجل، حكم صحة ونفاذ، إلخ)
- تقرير معاينة من مكتب هندسي استشاري معتمد
- رسومات هندسية للوضع القائم (معماري وإنشائي)
- محضر مخالفة البناء الصادر من جهة الإدارة (إن وجد)
- إيصال سداد رسوم فحص الطلب
- إقرار من المالك بسلامة المعلومات المقدمة
- صورة من عقود المرافق (كهرباء، مياه، غاز) لإثبات المدة
- تقرير من جهة الإدارة عن وضع المبنى
الرسوم الفعلية للتصالح
رسوم التصالح تختلف حسب: نوع المخالفة، موقع المبنى (عاصمة، حضر، ريف)، استخدام المبنى (سكني، تجاري)، ومتغيرات أخرى.
| نوع المخالفة | نطاق الرسم (جنيه/متر مربع) | ملاحظات |
|---|---|---|
| بناء بدون ترخيص (سكني عاصمة) | 1500 - 4000 | حسب المنطقة |
| بناء بدون ترخيص (سكني حضر) | 800 - 2500 | أرخص من العاصمة |
| بناء بدون ترخيص (سكني ريف) | 300 - 1000 | أرخص الفئات |
| تجاوز ارتفاع (دور إضافي) | 2000 - 5000 | نسبة من السعر السوقي |
| تغيير استخدام لتجاري | 3000 - 8000 | حسب الموقع التجاري |
| تجاوز نسبة بناء | 1000 - 3000 | حسب نسبة التجاوز |
| رسم فحص الطلب (غير مسترد) | 5000 - 15000 | يدفع مقدمًا |
نصيحة لتقليل الرسوم
ادفع كل قيمة التصالح دفعة واحدة لو قدرت، الخصم بيكون كبير (أحيانًا 25-40%) مقارنة بالتقسيط. لكن لو ميزانيتك محدودة، التقسيط متاح على أقساط شهرية لمدة تصل إلى 5 سنوات.
خطوات التقديم خطوة بخطوة
- زر مكتب هندسي استشاري لمعاينة الوضع القائم وإعداد الرسومات
- احصل على تقرير فني من المكتب يحدد طبيعة المخالفة
- تواصل مع محامي متخصص لمراجعة وضعك القانوني
- املأ نموذج طلب التصالح من الموقع الإلكتروني للوزارة أو الجهاز المختص
- ارفق كل المستندات المطلوبة
- ادفع رسم فحص الطلب
- قدم الطلب إلكترونيًا أو في مقر الوزارة/الجهاز
- انتظر تشكيل اللجنة الفنية لمعاينة المبنى
- احصل على تقرير اللجنة وقيمة الرسوم المستحقة
- وقع نموذج قبول التصالح
- ادفع الرسوم (دفعة واحدة أو على أقساط)
- احصل على شهادة صلاحية للاستخدام
كم تستغرق إجراءات التصالح؟
- تجهيز الأوراق وإعداد الرسومات: 4-8 أسابيع
- تقديم الطلب وفحصه الأولي: 2-4 أسابيع
- معاينة اللجنة الفنية: 4-12 أسبوع (حسب الضغط)
- صدور قرار اللجنة: 4-8 أسابيع بعد المعاينة
- إجراءات الدفع وإصدار الشهادة: 2-6 أسابيع
الإجمالي المتوقع: 4-9 شهور لإنهاء كل الإجراءات في الحالات العادية. الحالات المعقدة قد تستغرق أكثر.
ما بعد التصالح: الحقوق والواجبات
- الحق في تسجيل المبنى رسميًا في الشهر العقاري
- الحق في توصيل المرافق الرسمية (كهرباء عداد، غاز، مياه)
- الحق في بيع المبنى بشكل قانوني
- الالتزام بعدم إجراء أي مخالفات جديدة
- الالتزام بالاشتراطات الإنشائية والصحية
- إمكانية التقديم لتراخيص مستقبلية (تجديد، إضافات بسيطة)
تحذير قانوني
أي مخالفة جديدة بعد التصالح ممكن تفقدك حقك في التصالح السابق وتعرضك لإزالة المبنى بالكامل. القانون لا يسمح بالتصالح مرتين على نفس المبنى لنفس النوع من المخالفة.
أخطاء شائعة يجب تجنبها
- تقديم الطلب بنفسك بدون استشارة مكتب هندسي ومحامٍ
- إخفاء معلومات أو مخالفات أخرى عن اللجنة
- البدء في أعمال إصلاح قبل قرار اللجنة
- عدم سداد الأقساط في مواعيدها (تفقد الحق في التصالح)
- اختيار مكتب هندسي رخيص بدون خبرة في قضايا التصالح
- تأجيل التقديم رغم وجود قرار إزالة
الأسئلة الشائعة
هل يمكن التصالح في مبنى تم إصدار قرار إزالة له؟+
نعم في بعض الحالات، شريطة تقديم طلب التصالح قبل تنفيذ الإزالة فعلًا. يفضل التحرك بسرعة والحصول على وقف تنفيذ الإزالة من المحكمة. استشر محامي فورًا.
ما الفرق بين التقنين والتصالح؟+
التقنين هو تعديل وضع المبنى ليتطابق مع الترخيص (إزالة الجزء المخالف، إضافة عناصر مطلوبة). التصالح هو دفع رسوم لإبقاء المبنى كما هو رغم المخالفة. التصالح أيسر لكن أعلى تكلفة، التقنين أصعب لكن أرخص في بعض الحالات.
هل أقدر أحصل على ترخيص جديد بعد التصالح؟+
بشهادة صلاحية للاستخدام التي تحصل عليها بعد التصالح، يمكنك التقديم لتجديد الترخيص أو إضافات بسيطة. لكن الإضافات الكبيرة تحتاج اشتراطات جديدة وقد لا تكون متاحة حسب موقع المبنى.
إذا قدمت طلبًا ورُفض، هل أقدم مرة ثانية؟+
نعم، يمكنك التقدم بطلب جديد بعد معالجة أسباب الرفض. أيضًا يحق لك الطعن على قرار الرفض أمام لجنة التظلمات خلال 30 يومًا من تاريخ الإخطار. الاستعانة بمحامي مهمة في هذه المرحلة.
كم تكلفة المحامي والمكتب الهندسي للتصالح؟+
أتعاب المكتب الهندسي تتراوح من 5000 إلى 25000 جنيه حسب المساحة والتعقيد. أتعاب المحامي من 5000 إلى 30000 جنيه حسب الحالة. بعض الحالات المعقدة تحتاج تكلفة أعلى. هذه التكاليف منفصلة عن رسوم التصالح نفسها.
هل التصالح متاح للأراضي الزراعية؟+
متاح فقط للأراضي التي تم تبويرها قبل تاريخ معين (يحدده القانون)، وبشروط معينة. الأراضي الزراعية النشطة أو المبورة بعد التاريخ لا يحق فيها التصالح، والإزالة هي الإجراء الوحيد.
ما الفرق في التعامل بين العاصمة والمحافظات؟+
في القاهرة الكبرى، الإجراءات تتم عبر هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو محافظة القاهرة/الجيزة. في المحافظات، عبر مديريات الإسكان والمحليات. الرسوم في القاهرة أعلى، لكن الإجراءات أسرع غالبًا.
